Posted in Бухгалтерия - Новости сайта 2016

       Після прийняття і набрання чинності Закону України «Про особенностяхосуществления права собственностивмногоквартирном будинку» (далі – Закон 417) виник ряд питань, які залишилися неврегульованими даним нормативним актом. Зокрема, йдеться про подальшу долю житлово-будівельних кооперативів. З одного боку, Закон 417 не заперечує таку форму управління багатоквартирним будинком, а з іншого боку, не залишає іншої альтернативи самоорганізації власників квартир багатоквартирного будинку, крім як ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирних будинків). Prostopravo.com.ua вирішив порівняти обидві форми управління багатоквартирним будинком та з'ясувати, чи можна розглядати житлово-будівельний кооператив дієвою альтернативою ОСББ.
   

ЖБК
   
Загальна характеристика
   
Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) - дітище радянської епохи. І якщо виходити з норм Житлового кодексу України (прийнятого ще в далекому 1983 році), то ЖБК були одним з варіантів вирішення житлової проблеми в СРСР, оскільки право вступу до них надавалося в порядку черговості.
   
ЖБК організовувалися при виконкомах місцевих рад, підприємствах, установах, організаціях. Квартири в ЖБК надавалися на підставі ордерів, які видані виконкомами місцевих рад. Фактично, склад членів ЖБК формувався ще до спорудження будинку та здачі його в експлуатацію.
   
Статут ЖБК, згідно Житлового кодексу України, має відповідати Примірного статуту ЖБК, затвердженим Радою Міністрів УРСР, чинного з невеликими змінами.При цьому, саме Примірний статут є найбільш повним нормативним актом, що регулює правовий статус ЖБК, хоча деякі його положення не відповідають чинному українському законодавству, в тому числі і Законом України «Про кооперацію». Разом з тим, величезна частина ЖБК живе за статутами, прийнятими ще в радянську епоху, не приведеним у відповідність з законодавством України.
   
   Майно, засоби і земля ЖБК
Кошти житлово-будівельного кооперативу складаються з:
   

• вступних внесків;

   
• пайових внесків;

   
• внесків на проведення капітального ремонту жилого будинку (будинків);

   
• внесків на експлуатацію жилого будинку (будинків) та утримання прибудинкової території;

   
• інших надходжень.

Кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом.
   
Вступні внески вносяться членами ЖБК, які вступили до кооперативу до здачі будинку (будинків) в експлуатацію. Розмір вступного внеску визначається загальними зборами членів кооперативу.
   
Внески на проведення капітального ремонту житлового будинку стягуються з членів ЖБК, виходячи з балансової вартості квартир, ..., а внески на експлуатацію жилого будинку і утримання прибудинкової території - у розмірах, необхідних для покриття фактичних витрат кооперативу на ці потреби, виходячи з жилої площі займаних квартир.
   
За рішенням Загальних зборів членів ЖБК можуть утворюватися спеціальні фонди на цілі, що відповідають завданням кооперативу (на благоустрій території, культурно-масову роботу серед членів кооперативу і членів їх сімей, преміювання членів правління, ревізійної комісії й інших членів кооперативу тощо).
   
   Земля кооперативу складається із земельних ділянок, наданих йому в оренду або придбаних ним у власність. Житлово-будівельним (житловим) кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового ...будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Крім того, житлово-будівельні (житлові) ... кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.
   
   ОСББ
   
Загальна характеристика
   
Як уже неодноразово говорилося, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Метою створення ОСББ є захист прав та інтересів співвласників, забезпечення належного утримання і використання спільного майна, своєчасного надходження коштів для сплати всіх необхідних платежів.
   
Законодавець декларує, що основною діяльністю ОСББ є здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю ОСББ.
   
   Статут об'єднання складається відповідно до типового статуту, текст якого затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 № 141 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23.09.2015 № 238), і з вимогами Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків».
   
Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком і може змінити його в порядку, встановленому законодавством та статутом ОСББ. За рішенням загальних зборів функції управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (все або частково) керуючому або асоціації.
   
Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів передані управителю, відносини управління регулюються договором, укладеним між ОСББ та керуючим, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого тим же наказом, що і типовий статут ОСББ.
   
   Майно, засоби і земля ОСББ
   
Майно об'єднання складається з:
   

• майна, переданого йому співвласниками у власність;

   
• одержаних доходів;

   
• іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.

   
Майно, придбане ОСББ за рахунок внесків та платежів співвласників, є їх спільною власністю.
   
Порядок сплати, перелік і розміри внесків та платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного і ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами ОСББ відповідно до законодавства та його статуту.
   
Що стосується земельних ділянок ОСББ, то на відміну від земель ЖБК, законодавство безпосередньо не регулює питання, пов'язані з землею, що належить безпосередньо ОСББ. Норми Земельного кодексу України говорять про земельні ділянки багатоквартирних будинків. А далі стаття 42 Земельного кодексу України говорить про те, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
   
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, які перебувають у спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
   
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
   
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
   
Таким чином, для того, щоб земля багатоквартирного будинку перейшла в постійне користування ОСББ, необхідно створити ОСББ і взяти багатоквартирний будинок в управління.
   
Для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання та опалення, вивезення побутових відходів, ОСББ, за рішенням загальних зборів має право:
   

• задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення;

   
• визначати керівника, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими всі співвласники укладають відповідні договори;

   
• виступати колективним споживачем (замовником) всіх або частини житлово-комунальних послуг.

Самостійне обеспечениеОСМД утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об'єднанням фізичних і юридичних осіб на підставі укладених договорів.
   
Газо - та електропостачання квартир і нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між їх власниками та газо - та електропостачальними організаціями відповідно до вимог законодавства.
   
Для фінансування самозабезпечення об'єднання співвласники сплачують відповідні внески та платежі в розмірах, установлених загальними зборами об'єднання. За згодою правління ОСББ окремі співвласники можуть в рахунок сплати таких внесків та платежів виконувати окремі роботи.
   
ОСББ оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення, крім таких послуг, які оплачуються власниками нежитлових приміщень.
   
   Висновки
   
Виходячи з вищесказаного, можна зробити висновки про те, що функціонально ЖБК та ОСББ дуже близькі між собою. Обидві ці структури є засобом самоорганізації мешканців багатоквартирних будинків з управління цим будинком. Відмінність між ЖБК та ОСББ полягає в тому, що ЖБК організовується ще до початку будівництва будинку, а ОСББ створюється власниками квартир та нежилих приміщень у багатоквартирному будинку. ЖБК, як і ОСББ може акумулювати кошти, необхідні для обслуговування будинку, визначати порядок витрачання цих коштів, розпоряджатися майном, що належить кооперативу.
   
Мінусами в такій структурі, як ЖБК є відсутність чіткого нормативного регулювання його діяльності, складності у проведенні загальних зборів, оскільки досить рідко є можливість зібрати для них кворум, відстежити зміни у складі членів ЖБК і т. д. Однак, ці труднощі не є непереборною перешкодою для кооперативів в управлінні своїми будинками. Однак, законодавець промовчав про подальшу долю ЖБК з 1 липня 2016 року. Виходячи з норм Закону 417, тільки ті багатоквартирні будинки, які самоорганізувалися в ОСББ і вибрали собі управителя або прийняли рішення про самостійне управління будинком будуть звільнені від нав'язування їм місцевими органами влади керуючих організацій.
   
Таким чином, після 1 липня 2016 року ЖБК можуть опинитися в ситуації, коли у них будуть діяти раніше укладені договори на обслуговування з постачальниками послуг по обслуговуванню будинку, а місцеві органи влади будуть зобов'язувати їх укладати договори з керуючими компаніями, відібраними їм за конкурсом. У цій ситуації ЖБК ризикують зіткнутися з судовими позовами, викликаними таким неоднозначним положенням, закладеними в законодавстві. Тому найбільш ефективним виходом із нинішньої ситуації буде реорганізація ЖБК в ОСББ.
   
   Дмитро Гутгарц, адвокат

    Інформація по темі:

Пропонується відстрочити примусове призначення управителя багатоквартирним будинком
   
Створення ОСББ як ефективний інструмент управління багатоквартирним будинком
   

Комментарии

< Предыдущая		Следующая >