«Приватний підприємець» № 4, 2016 р.
   
   До редакції звернувся читач з питанням, відповідь на який зможе зацікавити багатьох підприємців. Він не лежить на поверхні і довгий час може і зовсім не виявлятися як певна проблема. Але іноді така ситуація може стати неприємною несподіванкою. Коментар практикуючого юриста допоможе її попередити і вчасно уникнути.
   
   Ситуація
   
Підприємець надає в оренду юридичній особі квартиру для розміщення офісу. Чи передбачена чинним законодавством відповідальність для підприємця-орендодавця або для такої юрособи, що здійснює свою господарську діяльність у приміщенні житлового фонду?
   
Щоб відповісти на це питання, необхідно визначитися, чи є правомірним використання приміщення, призначеного для проживання, в цілях здійснення такої діяльності.
   
   Про правомірність
   
Насамперед необхідно врахувати положення Житлового кодексу України (ЖКП), ст. 6 якого визначено, що житлові будинки і житлові приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється, але діяльність непромислового характеру не заборонена.
   
Як роз'яснюється в Науково-практичному коментарі до цієї статті ЖКП, вона встановлює загальне правило про цільове призначення житлових приміщень, тобто можливості їх використання для тих або інших цілей. Основною метою такого використання є постійне проживання фізичних осіб. Таким чином, надання приміщень для потреб промислового характеру в житлових будинках заборонено.
   
Подібна норма міститься і в ст. 383 Цивільного кодексу України (ЦКУ), відповідно до якої власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.
   
Зокрема, Науково-практичний коментар до ст. 383 ЦКУ вказує на те, що законодавець визначив обов'язок власника використовувати житло тільки за цільовим призначенням, тобто встановлює неможливість використання житла для промислового виробництва та інших цілей, не пов'язаних з проживанням у ньому.
   
У зв'язку з таким формулюванням цільового призначення житлових приміщень на практиці існує певна проблема застосовувати житлові будинки (квартири) для розміщення в них офісів. Разом з тим, якщо жиле приміщення перебуває у власності особи і воно хоче розмістити там офіс, така можливість підкріплюється положеннями ст. 319 ЦКУ, які встановлюють право власника володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Також на користь такого дозволу діє ще одна норма ЦКУ – ст. 320, відповідно до якої власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом. Цей висновок ґрунтується також на положенні ст. 42 Конституції України, згідно з якою кожен має право на підприємницьку діяльність.
   
Слід зазначити, що положення ст. 319 і 320 ЦКУ не стосуються реалізації права власності виключно на житлові приміщення, а стосуються реалізації права власності на будь-яке майно.
   
Якщо ж особа має намір орендувати житлове приміщення (житловий будинок, квартиру або окреме приміщення, яке належить до житлового фонду) для розміщення офісу, то ЦКУ вже містить пряму заборону. Так, ч. 1 ст. 815 ЦК встановлює, що наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Також відповідно до ч. 2 ст. 813 ЦКУ, якщо наймачем житла є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.
   
Таким чином, будь-яке інше цільове використання житлових приміщень, крім житла, не потребує перекладу таких приміщень у нежитлові.
   
Згідно ст. 93 ЦКУ місцезнаходження юридичної особи є фактичне місце ведення діяльності чи розташування офісу, з якого проводиться щоденне керування діяльністю юридичної особи (переважно знаходиться керівництво) та здійснення управління і обліку.
   
Попередня редакція Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців» визначала місцезнаходження юридичної особи як адреса органу або особи, які відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступають від її імені. Тобто фактично до 01.01.2016 р. законодавцем було дозволено юридичній особі здійснювати свою господарську діяльність за адресою місця проживання його директора або засновника (учасника). Однак Законом України від 26.11.2015 р. № 835-VIII зазначений Закон було викладено в новій редакції, і тепер учасники та керівники юридичних осіб позбавлені можливості реєструвати місцезнаходження підприємства за адресою свого проживання. Також у чинному законодавстві існує і поняття податкової адреси юрособи: відповідно до п. 45.2 ст. 45 Податкового кодексу України це місцезнаходження такої юридичної особи, відомості про що містяться у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців.
   
Таким чином, прямої заборони на здійснення діяльності суб'єктом господарювання (підприємцем або юридичною особою) у житловому приміщенні відсутня, безпосередньо лише забороняється розміщувати офіс в орендованому приміщенні. Але у засновників юридичної особи може виникнути певна проблема зареєструвати підприємство за адресою місця проживання його керівника чи засновника і необхідність орендувати для розміщення офісу саме нежитлове приміщення.
   
Законодавець не встановлює обмежень на здійснення господарської діяльності у житловому приміщенні. Однак поряд з відсутністю прямої заборони законодавство містить певну умову – про переведення приміщення з житлового фонду в нежитловий.
   
   Про відповідальність
   
Фінансова відповідальність за здійснення господарської діяльності у житловому приміщенні та реєстрацію місцезнаходження юрособи у приміщенні житлового фонду або передачі його в оренду для таких цілей не значна.
   
Згідно ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення за порушення правил користування житловими приміщеннями, правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням тягне за собою попередження або накладення штрафу на громадян – від 17 до 51 грн і на посадових осіб – від 51 до 119 грн.
   
Більш важливим у цій ситуації є питання сплати вартості комунальних послуг, а саме той факт, що юридичні та фізичні особи оплачують комунальні послуги за різними встановленими тарифами. Юридична особа, здійснюючи свою господарську діяльність у житловому приміщенні, орендуючи його у фізичної особи – власника такого житлового приміщення (незалежно від того, чи має він статус підприємця чи ні), продовжує сплачувати вартість комунальних послуг за тарифами, встановленими для фізичних осіб. Тому у разі виникнення питання про можливості використання юридичною особою житлового приміщення в господарській діяльності неодмінно виникне така проблема, як визначення вартості комунальних послуг.
   
Також при використанні фізособою житлових приміщень у підприємницькій діяльності (у тому числі при наданні в оренду) слід враховувати, що така фізична особа позбавляється пільг по сплаті податку на нерухомість, оскільки ця нерухомість використовується для отримання доходів.
   
Що стосується інших можливих негативних наслідків, у судовій практиці є випадки визнання договорів оренди, укладених між фізичними особами – власниками житлових приміщень та юридичними особами з метою ведення господарської діяльності, недійсними. Також є випадки примусового виселення юридичної особи з таких приміщень та зобов'язання фізичної особи – власника житлового приміщення перевести в нежитловий фонд нерухоме майно у зв'язку з його експлуатацією не за призначенням.
   
   Світлана МОРОЗ,
   юрисконсульт Grand Admiral Resort & SPA,
   тренер-консультант Школи успішних юристів «Exemplum»

Комментарии

You have no rights to post comments


Следующие материалы:
Предыдущие материалы:

testtest

mod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_counter
mod_vvisit_counterСегодня посетителей8435
mod_vvisit_counterВчера посетителей9009
mod_vvisit_counterЗа неделю посетителей27235
mod_vvisit_counterНа прошлой неделе61265
mod_vvisit_counterЗа месяц посетителей219000
mod_vvisit_counterВ прошлом месяце305592
mod_vvisit_counterВсего посетителей25329379

We have: 79 guests, 17 bots online
0: 18.207.102.38
 , 
0